物业使用人欠交物业费，可以要求业主承担连带责任吗？

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　　案情简介：

　　某市某小区业主毛先生于2015年9月将自己购买的住房出租给詹某。截止2017年9月，詹某在欠了4个月租金的情况下不辞而别。由于不想再出租，毛先生去物业公司预交下年度的物业费，物业公司工作人员告诉他，从2016年9月至2017年9月的物业费2000元，詹某一直未交。其间，物业公司曾多次向物业使用人詹某发送催交物业费通知。双方就物业费交纳进行了协商，毛先生认为，其与詹某签订的房屋租赁合同中约定，物业费由物业使用人詹某交纳的。詹某物业费没有交纳，是物业公司的责任，所以不应由自己交纳。双方争执不下，物业公司诉至法院，要求毛先生交纳所欠的2000元物业费。那么，对物业使用人欠交的物业费，物业公司可以要求业主承担连带责任吗？

　　律师点评：

　　物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的，该权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。根据《物业管理条例》　第7条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”；第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。即物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的，所以，物业管理服务合同的双方当事人是物业服务企业与业主（系房屋所有人）。因此，根据合同的相对性原则，物业服务合同所产生的权利与义务，只能由物业服务企业与各业主依照合同的约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人，所以既不能享有合同权利，也无需承担合同义务。但是，物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的权利，才能满足其对物业的使用利益。如果业主将其在物业服务合同的权利与义务转移给物业使用人，即物业使用人享受物业服务企业的服务，由物业使用人交纳物业费，如果业主与物业使用人此约定，没有经过物业服务企业的同意，那么业主不能免除履行合同的义务。
　　本案中，毛先生将其房屋出租给他人居住，事实上由物业使用人詹某享受物业服务企业提供的物业服务，但由于毛先生将交纳物业费的债务转移给物业使用人詹某没有经过物业服务企业的同意，因此，作为业主的毛先生不能免除交纳物业费的债务。依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》　第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。因此，在物业使用人没有交纳物业费的情况下，物业服务企业可以要求业主承担连带责任。也就是说，本案中的物业服务企业的诉讼请求应当得到法院的支持。
　　县法律援助中心法欣供稿