“不动产再次抵押”另辟企业融资捷径

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　　记者方均良　通讯员徐立群　王鹤云
　　近日，在常山县中小企业贷款担保有限公司（以下简称“县中小担保公司”）扶持下，我县一家轴承有限公司通过办理“不动产再次抵押”担保业务，从县农信联社顺利获批总额度为200万元的贷款。“这是今年以来，我们牵头全县3家金融机构，积极推行的一项担保创新模式。”县中小担保公司总经理林军表示，希望结合常山实际，以更灵活多样的担保方式，缓解企业融资难的困难，帮扶一批成长潜力好的中小企业做大做强。
　　众所周知，现在企业融资主要靠不动产抵押，“它是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押，是最普遍的抵押形式。由于不动产的特殊性，抵押人不转移对不动产的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会人士的普遍欢迎。”县农信联社相关业务员解释，可是在实际操作中，每项不动产只能抵押一次，所贷到的款项往往只有不动产估值的一半左右，余额部分就很难再次抵押贷款了，这不利于企业有效盘活存量资产资源。
　　在实际操作中，每项不动产只能抵押一次，抵押贷款率（贷款额与抵押财产价值之比）往往只有不动产评估价的50%至60%，企业财产价值得不到充分利用。然而，根据我国《担保法》第三十五条的规定，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”但是，目前大多数金融机构并不支持再抵押贷款，企业已办理不动产抵押后想再进行融资，只能另觅途径。鉴于此，在上海市以及我省部分地区已相继出台政策，如省内的新昌县在2007年11月就颁布了具有可操作性的《不动产余额再抵押登记暂行规定》，其中有一项明确规定，“抵押人以不动产抵押物余额设定再次抵押，经原抵押权人同意，抵押登记机构依法予以办理再次抵押登记手续。”
　　对此，县中小担保公司急企业之所急、想企业之所想，本着“他山之石可以攻玉”的学习借鉴理念，积极有为地着手制订出台了《不动产再次（二次）抵押担保业务管理办法》，为企业不动产再次抵押提供了具体的“常山操作版”，着力缓解企业融资困难。今年4月，该公司针对县域中小企业目前在融资过程中普遍存在的反担保抵押物缺乏的现实难题，积极与各银行联系争取，并通过政府层面强力推动，开展了不动产再次抵押担保业务的“破冰之旅”。在当前宏观经济形势仍然不乐观的情况下，该业务的适时推出，一改过去“抵多贷少”的状况，使不动产抵押率得到了提高。如今，再次抵押确认价介于金融机构已抵押值与市场价值折率上限的90%之间，有利于更好地盘活企业的存量资产资源。
　　“鉴于部分银行可能一时还难以接受不动产再抵押业务。因此，我们力促对其中有话语权的本地‘草根银行’———县农信联社，率先接收了再抵押贷款业务。”县中小担保公司业务部徐经理介绍。截至10月底，公司已完成4家6笔900万元的不动产再次抵押担保业务，在有效缓解相关受保企业资金紧张状况的同时，进一步提振了企业共克时艰的信心，力助常山经济发展。