物业服务是一个新兴行业，也是最贴近民生的行业。近年来，物业服务在城市建设和管理中的地位、作用更加突出，但发展中也暴露出许多矛盾和问题。我县物业服务起步于上世纪90年代，2003年步入市场化运作，经过近10年的探索与实践，物业服务同样也遇到“成长的烦恼”，物业服务收费难便是其中之一。近日，记者深入我县各小区进行调查，以解物业服务收费难之惑。

　　一方抱怨收费难　一方反映服务差

　　双方“真的很无奈”

　　业主:物业管钱，不管事!

　　物业服务公司员工上门收服务费时，被拒之门外是常有的事。不少市民对小区物业服务抱怨颇多:“这物业，哎，觉得有被坑的感觉。”“我已经抵制了快两年了，反正服务不改善坚决不交物业费。”

　　近年来，小区部分智能化系统设备陈旧、老化，违规搭建现象，车辆多、车位少等问题，成为业主投诉的热点。

　　物业:服务费收缴率低，亏本经营!

　　一物业服务公司总经理陈某告诉记者，因收费率低，去年就退出90栋房子的物业管理。比如，渡口小区共有1000多户居民，每户每年收费是72元，但每年物业服务费用只能收到3.6万元左右，只有50%左右的收费率。而请一个卫生保洁员的费用在2万元左右，小区还有绿化养护、设施设备维修等开支，还要承担7.65%税费，亏本是肯定的。去年，在县里相关主管部门的要求下又管理了一年，由于专项补助资金未落实到位，还是亏本。

　　物业服务费难收，这已经成为不少物管企业都面临的问题。

　　县房管处:物管企业亏损率近60%

　　县房管处物业监管科科长洪振辉介绍，目前，我县从事物业服务的企业共有12家，城区7个社区负责老小区卫生保洁。物业服务总面积160余万平方米。封闭式住宅小区物业服务收费标准每月每平方米0.4至1.3元，老住宅小区每户每月6至12元不等，全县物业服务年收入260余万元，平均收费率为75%左右，个别老小区仅维持在40%至50%。如此低的收费率严重影响了物业服务企业的主营收入，使物业服务陷入恶性循环，企业亏损率近60%。

　　有的说好，有的说烦

　　物业服务缘何“冰火两重天”

　　“小区管理得真是太差了，绿地没有修剪整齐，小区车辆乱停放……”一些小区的不少业主抱怨物业服务不到位，同时也有不少业主为社区的贴心服务叫好。

　　社区携手共管，引导业主把小区当成家

　　目前，全县除12家物业服务公司外，还有7个社区负责管理老住宅小区卫生保洁。

　　昨日，记者来到紫港小区，只见整个小区地面清洁，绿化带修剪整齐，车辆进出文明有序，紫港社区把小区物业管理得井井有条。2010年3月，因紫港小区物业服务费收缴率低，物业服务公司退出管理，由紫港社区接管，如今，紫港小区近1000户业主，物业服务费收缴率达到80%。

　　“关键是引导业主把小区当家一样看待。”紫港社区居委会主任徐金妹说，小区的物业管理承包给小区业主成立的卫生保洁队，保洁队负责人有从事多年物业工作的经验，托管后，社区协助管理。由于紫港小区原先存在卫生保洁费收缴率低、维修经费少、业主卫生意识不强等问题，为此，社区把小区物业管理用房用来出租，每年收入的2万余元租金全部给卫生保洁队，用于小区公共设施维修。社区还通过各种途径，积极引导业主上交卫生保洁费。每天利用流动喇叭向居民宣传做好卫生管理工作，让业主形成不乱扔垃圾的思想意识。同时，经常召集党员业主开展小区卫生清理等活动，引导业主把小区当成家看待。

　　洪振辉介绍，与物业服务公司比较，社区管理的优势在于，群众基础比较好，号召力强，能够较好引导业主交卫生服务费，号召社区党员、群众一起开展卫生保洁活动。此外，社区不需要缴纳税费，维护成本低。

　　物管企业贴心服务赢民心

　　“你好，我这里水管破裂了，麻烦过来修理一下。”一天晚上11时许，远洋·新天地一业主致电报修，很快可安物业的员工就上门了。可安物业为业主开通24小时客服热线，只要接到报修，一般半小时内就会赶到。

　　这个有11个出入口的敞开式小区，由于可安物业和业主委员会管理配合默契，管理规范，行人、车辆通行安全有序。可安物业总经理崔可安介绍，7年来，安排员工24小时不间断巡逻，晚上21时以后，24个楼道门半小时巡逻一次，做好安全防范工作，并经常开展楼道清洗、消毒、保洁、垃圾桶清洁等工作，物业服务费收缴率在90%以上。

　　小区管理乱，让人揪心!

　　当记者来到谷丰华庭住宅小区，看到的则是另一种景象，随着私家车大量涌现，小区车库车位少、车辆停放无序，时常堵塞。小区化粪池，尤其是生态化粪池淤积、堵塞严重，成为业主投诉的热点。

　　目前，谷丰华庭物业由业主委员会暂时代管。今年9月30日，茵春物业服务公司因谷丰华庭物业服务费收缴率低，合同到期后就退出物业管理。业主委员会相关负责人王太群说:“以前，我们对物管公司的工作不理解，接手后才发现小区里很多问题是房开公司遗留下来的。房开公司曾承诺小区拥有60个车库，实际上才11个，而且水系没有水源，水池长期干涸。”

　　物业服务费为何难收?

　　物业不是管理而是服务

　　业内人士:服务才是物管企业的根本

　　“物业服务费难收，是业主、物业双方因素导致的。”洪振辉对记者说，较多业主对自己与物管企业之间的权利义务范围不明确，认为交了物业服务费，遇到房屋质量问题、房屋销售时的承诺没兑现、老小区基础设施配套不足、水管堵塞、楼下快餐店油烟熏人等居住过程中出现的相关问题，都应由物业公司来解决，如诉求得不到满足，就对物业服务不满意，并以拒交物业服务费来对抗。

　　是管理，还是服务，物业服务公司究竟管些啥?据调查，全县12家物业服务公司的业务，50%的物管企业主要还停留在卫生、秩序维护、绿化等初级层次。很多业主表示，咱交物业服务费了，物业管理就应该为业主服务好。要是打着物业管理的招牌却只管打扫卫生，别的事儿一概推托，还要物业干啥，雇个打扫卫生的就行了。

　　事实上，物业服务行业涵盖两层含义，一是对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治；二是向物业所有人和使用人提供综合性服务。由于物业服务公司对自身缺乏深入的理解和认识，往往对行业的理解以偏概全，只重视第一层面的“管理”，而忽视后一个层面的“服务”，导致管理方式简单粗陋，服务理念落后，服务水平不高，业主意见很大。其实，服务才是物管企业的根本，业主是“上帝”，惟有不断提升物业服务水平，才是物业公司的生存发展之道。

　　县房管处:进一步加强小区物业管理监管

　　为进一步加强小区物业管理，提高居民对本小区物业管理的参与度与满意度，督促有问题小区的物业管理进行全方位整改，今年8月13日，县房管处牵头召开了天马镇社区办、县城管大队、屏山社区、五鑫房开、小区业主委员会、五鑫物业管理公司等单位相关负责人参加的物业管理工作协调会。本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，今后可以对物业服务公司进行解聘、选聘或续聘。发挥社区、业主委员会的作用，加强宣传，引领业主按时上交物业服务费。健全多方协作共管机制，每年定期对物业服务行业进行检查考评，加强物业服务从业人员培训，在全县范围掀起创建省、市级优秀示范住宅小区的高潮。